سلام روزتون پر انرژی ممنونم که همراه موسسه حقوقی صلح آفرین پارس هستید امروز می خواهیم در مورد یکی از موضوعات مهم حقوقی که بسیاری از دعاوی حقوقی دادگاه ها را تشکیل داده بپردازیم و آن بحث پیرامون حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است .

به اختصار لازم است برای درک بهتر این عبارات یعنی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به تاریخچه قانونی آن بپردازیم و در ادامه به تبیین بیشتر حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت می پردازیم.

وکیل خوب سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت موسسه حقوقی صلح آفرین پارس بیان داشت : حق کسب پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 آمده است و حقی است که مستاجر بر اساس فعالیتی که در ملک موجر انجام می دهد به دست می آورد پس جنبه قراردادی ندارد و همین که مستاجری ملکی را اجاره می کرد و در آن اقدام به انجام فعالیت اقتصادی می نمود حق کسب و پیشه برای وی ایجاد می گردید.

وکیل خوب سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت موسسه حقوقی صلح آفرین پارس ادامه می دهد : اما سرقفلی ریشه قراردادی دارد و لازم است بین موجر و مستاجر پیرامون سرقفلی توافقاتی انجام شود این توافقات می تواند اینگونه باشد که مثلا مستاجر در بدو امر اقدام به تادیه مبلغ سرقفلی به موجر نماید و یا موجر ملزم باشد که ملک تجاری را صرفا به مستاجر با مبلغی مشخص اجاره بدهد که در تمامی این حالات به مستاجر حق سرقفلی تعلق می گیرد .

اما سرقفلی براساس مقررات سال 1376 موجر و مستاجر مورد رسیدگی قرار می گیرد اما همانطور که بیان شد حق کسب و پیشه و تجارت براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مورد رسیدگی قرار می گیرد .

قراردادهای اجاره مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت به صورت دائمی است و موجر ملزم به تمدید آن است اما قراردادهای سرقفلی مربوط به قانون موجر و مستاجر سال 1376 معمولا به صورت مدت دار است و موجر در صورت عدم توافق الزامی به تجدید قرارداد با مستاجر نمی باشد.

حق سرقفلی ((کسب یا پیشه یا تجارت)) ویژه مستاجر محل است و مالک حقی بر آن ندارد . منتها ، چون اجاره ای که برطبق قانون روابط موجر و مستاجر منعقد می شود حق مالکیت را بیش از حد تراضی طرفین محدود می سازد ، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر می گیرند.

گرفتن این پول با مفهوم حق کسب و پیشه یا سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد و از موضوع بحث ما بیرون است.

 

 

آیا امکان انتقال سرقفلی از سوی مستاجر وجود دارد یا خیر؟

وکیل خوب سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت موسسه حقوقی صلح آفرین پارس بیان داشت : مستاجری که حق انتقال به غیر به او داده شده است می تواند سرقفلی را ضمیمه منافع مورد اجاره به دیگری انتقال دهد.

زیرا انتقال سرقفلی با حفظ مالکیت منفعت امکان ندارد و باید با هم انجام شود.

 

 

انتقال سرقفلی با سند عادی یا رسمی؟

 

وکیل خوب سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت موسسه حقوقی صلح آفرین پارس بیان می دارد : انتقال حق سرقفلی باید به موجب سند رسمی انجام شود((تبصره 2 ماده 19))

ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 :

((در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره ، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد ) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود،

مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره 1- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد.

و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره 2- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.))

وکیل خوب سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت موسسه حقوقی صلح آفرین پارس متذکر می شود : لیکن ، درباره ضمانت اجرای این حکم ، قانون راه حل صریحی ارائه نمی دهد و معلوم نیست که آیا بدون تنظیم سند رسمی انتقال صورت نمی پذیرد یا سند عادی و شهادت و اماره برای اثبات انتقال در دادگاه پذیرفته نمی شود؟

 

وکیل خوب سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت موسسه حقوقی صلح آفرین پارس ادامه می دهد : فایده  یافتن پاسخ جایی ظاهر می شود که مستاجر در دادگاه یا مرجع رسمی دیگر اقرار به انتقال سرقفلی کند .

در این صورت ، هرگاه تنظیم سند رسمی شرط انتقال باشد، این اقرار موثر نیست. ولی ، در صورتی که دلایل اثبات انتقال را محدود به سند رسمی کند ، می تواند جای خالی آن سند را پر سازد.

رویه قضائی  هنوز مجال آن را نیافته است که در این باره تصمیم قاطع بگیرد. ولی احتمال نخست به نظر قوی تر می رسد. زیرا ، نه تنها ظاهر تبصره 2 ماده 19 که انتقال را فقط با تنظیم سند رسمی معتبر می داند آن را تایید می کند، مبنای منع قانونگذار حفظ حقوق موجر و اشخاص ثالث است تا  دفاتر اسناد رسمی شرایط امکان انتقال را احراز کنند. امکان انتقال با سند عادی و پذیرفته شدن اقرار به این حکمت خلل می رساند و حکم را بیهوده می کند.

 

آیا امکان انتقال سرقفلی از طریق قولنامه هست یا خیر؟

وکیل خوب سرقفلی و حق کسب پیشه و تجارت موسسه حقوقی صلح آفرین پارس به این سوال پاسخ می دهد : با وجود این هیچ مانعی ندارد که مستاجری ضمن سند عادی تعهد به انتقال سرقفلی کند، چنانچه که قولنامه عادی نیز در مورد انتقال املاک ثبت شده پذیرفته می شود و گفته شد که هیچ تعارضی با ماده 22 و مواد 46 تا 48 قانون ثبت ندارد.

 

در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می خوانیم:

((هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد)).
((تبصره : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز دارد))

 

امیدواریم مطالبی که خدمت شما بازدیدکنندگان محترم ارائه شد مفید واقع شده باشد.
در صورت نیاز به وکیل متخصص در رابطه با پرونده خود می توانید با بهترین وکیل دادگستری تماس بگیرید.

موسسه حقوقی صلح آفرین پارس متشکل از مجرب ترین وکلا حال حاضر کشور و اساتید مطرح دانشگاه
های کشور در کنار شما می باشند.
تلفن تماس: 02166408517