وکیل فسخ قرارداد اجاره
امروزه به دلیل مشکلات گوناگون اقتصادی تمایل مردم به اجاره بیشتر از خرید و فروش شده است. به همین دلیل آشنایی با این قرارداد و شرایط آن اهمیت خیلی زیادی دارد. این مورد علاوه بر این یکی از قراردادهای رایج در زمینه املاک، قرارداد اجاره است که شخصی منافع ملک خود را برای مدت مشخص و با مبلع توافق شده در اختیار دیگری قرار می‌دهد.
یکی از این شرایط، فسخ پیش از اتمام دوره اجاره است. که در مواقعی پرداخت های قراردادی را با مشکل مواجه می کند و باعث بلاتکلیفی موجر و مستاجر نیز می شود. در متن قرارداد اجاره تمامی مندرجات از قبیل شرایط طرفین در قرارداد ذکر می شود. یکی از این شروط در رابطه با فسخ قرارداد اجاره و بندهای مرتبط به آن است.
قرارداد اجاره از جمله عقود لازم الاجرا است به این معنی که طرفین پس از امضای قرارداد جز با وجود حق فسخ امکان انحلال و فسخ قرارداد را ندارد.حق فسخ می تواند از جمله موارد قانونی یا قراردادی باشد
پایان دادن به قرارداد توسط یکی از دو طرف یا شخص ثالث را فسخ قرارداد می گویند. بنایراین یکی از عواملی که باعث سقوط تعهدات ناشی از قرارداد می شود،اراده ی یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد می باشد از طرفی می توان گفت فسخ قرارداد از حقوق مالی است زیرا با اجرای آن مال بدست می آید. بنایراین حق فسخ نیز مانند سایر حقوق به سبب قرارداد یا به طور خود به خود می تواند مورد انتقال قرار گیرد.
دعوای تخلیه ید وقتی ضرورت پیدا می کند و قابل طرح است که مالکی ملک خود را در قالب عقد اجاره یا سایر عقود راجع به واگذاری منافع، به دیگری واگذرا نماید اکنون اگر مستأجر پس از انقضای قرارداد یا فسخ قرارداد توسط مالک از انجام تخلیه امتناع می نماید و مالک حق درخواست تخلیه خواهد داشت.
دلایل تخلیه عبارتند از: انقضای قرارداد، فسخ قرارداد، بطلان قرارداد.در قراردادهای اجاره اعتماد به قرارداد چاپی که بوسیله ی بنگاه تهیه می شود توصیه نمی شود و جهت اطمینان یک رابطه حقوقی موقع ایجاد آن پیشنهاد می شود که حتماً با یک وکیل دعاوی ملکی و فرد متخصص در زمینه قراردادها و عقد اجاره و یک وکیل و مشاور حقوقی برای تخلیه ید مشاوره و راهنمایی بگیرید.
انواع فسخ قرارداد اجاره
اصولا هر قرارداد لازمی مثل اجاره و صلح و خرید و فروش بدون داشتن حق فسخ قانونی قابل فسخ نیست اجاره هم همین طور است و نمی توان بدون وجود یکی از شرایط قانونی فسخ شود
این دلایل در قانون ما با عنوان خیار شناخته می شوند که به معنی حق فسخ معامله می باشد که اغلب آنها در تمام معاملات راه دارند بجز خیار مجلس ، حیوان و تاخیر ثمن که به گفته قانون گذار ویژه عقد بیع اند.
درج خیار شرط در قرارداد اجاره
وکیل فسخ قرار داد بیان می کند یکی از عللی که قانون با توافق طرفین حق فسخ را برای مستاجر و موجر ایجاد می کند خیار شرط است منظور از خیار شرط آن است که در ضمن قرارداد برای یکی از دو طرف یا هر دو حق فسخ معامله داده شده باشد اما باید توجه داشت که شرط این قید در هر قراردادی ممکن نیست چرا که قانون موجر و مستاجر مصوب ۵۶ در خصوص اماکن تجاری تنها این حق را به مستاجر داده موجر فاقد این امتیاز است
وکیل فسخ اجاره می گوید که نکته این است که این حق باید محدود به زمان معینی باشد در غیر اینصورت هم شرط و هم عقد اصلی باطل خواهند بود
در سه حالت می توان اجاره نامه را فسخ کرد :
1.عدم پرداخت کرایه خانه توسط مستاجر
2.زمانی که شرایطی در اجاره نامه برای فسخ قرار داد بیان شده
3.اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرار داد
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است :
مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد.اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجاره او قرار داد، سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره نامه را پیش از موعد دارد.
فسخ اجاره توسط مستاجر
ملک مورد اجاره با صفات قید شده در قرار داد متفاوت باشد
برای مستاجر در قرار داد حق فسخ قرار دهند
تخریب ملک به طوری که مستاجر نتواند از آن استفاده کند و موجر آن را تعمیر نکند
ملک در موعد مقرر توسط موجر تحویل داده نشود
درخواست دستور تخلیه از ناحیه مؤجر در شورای حل اختلاف نیاز به تقدیم دادخواست ندارد.
شورای حل اختلاف پس از بررسی‌های لازم دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. این دستور نیاز به صدور اجرائیه ندارد و مأمور قضایی این دستور را به مستأجر ابلاغ خواهد کرد.طبق این دستور، به مدت سه روز به مستأجر مهلت داده می شود که نسبت به تخلیه اقدام کند؛اگر در این مدت مستأجر مکان را تخلیه نکند، تخلیه‌ی آن توسط مأمور قضایی صورت خواهد گرفت.
تنها در خصوص قرارداد اجاره‌ای که مربوط به املاک مسکونی هستند، دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر خواهد شد و اگر قرارداد اجاره در خصوص املاک تجاری باشد، چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه،دادگاه عمومی محل ملک است و دادگاه پس از بررسی دادخواست مؤجر و با در نظر گرفتن حق سرقفلی و کسب و کار مستأجر، حکم تخلیه را صادر خواهد کرد.
بهتر است برای رسیدگی به این موارد با یک وکیل خوب فسخ اجاره مشورت کنید .ما در موسسه ی صلح آفرین پارس بهترین وکلای با تجربه و با تبحر فراوان دارا هستیم که می توانند شما را در این زمینه یاری و راهنمایی کنند.