وکیل سرقفلی
سرقفلی چیست؟
سرقفلی به حقی گفته می شود که مستاجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می کند و برابر این حق می تواند از محل تجاری با اجاره ناچیزی استفاده کند.
وکیل سرقفلی کیست؟
با توجه به اینکه دعاوی ملکی دارای پیچ و خم های فراوانی است بنابراین باید وکیلی انتخاب کنید که در این حوزه تخصص و تبحر کافی داشته باشد و از قانون و مقررات در حوزه سرقفلی اطلاعات کافی داشته باشد تا بتواند در پرونده پیروز شود و رضایت موکلین خود را کسب کند
متاسفانه در عرف اطلاعات ناقصی درباره ی حق سرقفلی در بین مردم شایع است.این اطلاعات معمولا در گفت وگوها به افراد منتقل می شود. البته گاهی این اطلاعات پایه درستی هم می تواند داشته باشد. اما قابل تعمیم به هر نوع دعوایی نمی باشند و اختصاص به موضوع خاص خود دارند.
مسلما قوانین سرقفلی استفاده شده جهت اقامه دعوای سرقفلی مربوط به قرارداد اجاره،منعقد شده درسال 74،بادعوی مشابهی که درسال 77 منعقد شده است،متفاوت می باشد.فلذا اینکه معمولا افراد چنین اطلاعات با اهمیتی را از افراد غیر متخصص کسب می نمایند،بسیار پرمخاطره میباشد.
از طرفی دیگر،برخی از افراد به دلیل همین اطلاعات ناکافی به صلح دعاوی تن می دهند.غافل از اینکه اقامه دعوا می تواند در احقاق حق آنها تاثیر گذار تر باشد.
عکس این موضوع نیز صادق است.چه بسا در برخی از مواردصلح چنین دعاوی مثمرثمر واقع شود ونیازی به اقامه دعوا نباشد.اما افرادی با بی اطلاعی از این امر،به اقامه دعوا مبادرت می نمایند و نتیجه مطلوبی نیز عایدشان نمی شود.از این رو لازم است قبل از هر گونه اقدامی اطلاعات کافی در این زمینه از طریق وکیل سرقفلی کسب شود
در جلسه ای که با وکیل سرقفلی گذاشته می شود مدارک و مستندات شما از قبیل سرقفلی اجاره نامه، سند سرقفلی و دیگر مدارک توسط وکیل سرقفلی بررسی می شود و با توجه به اینکه چه نوع دعوایی باید مطرح شود و در خصوص هزینه دادرسی و نحوه دعوا برای شما توضیحات کاملی را ارائه میدهد.
انواع سرقفلی از نگاه قانون:
1-انتقال ملک با سرقفلی
2-اجاره ملک و واگذاری سرقفلی
3-اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی
انواع انتقال حق سرقفلی به گفته بهترین وکیل سرقفلی:
1.انتقال اختیاری:
سرقفلی یک ملک گاهی با اراده مالک با اختیار به دیگری که مستاجر ملک تجاری است منتقل می شود.
2.انتقال قهری:
در این نوع انتقال حق سرقفلی با فوت صاحب حق به وراث منتقل می شود.
3.انتقال قضائی:
وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده شود.
اسقاط حق سرقفلی از زبان وکیل سرقفلی:
1-تغییر شغل
2-انتقال به غیر
3-تعدی و تفریط
4-عدم پرداخت اجاره بها
5-تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی
6-اجاره دادن محل سرقفلی
از جمله این دعاوی که مربوط به حق سرقفلی میباشد:
دعوای الزام به تجویز انتقال سرقفلی به غیر.
دعوای الزام به تجویز انتقال سرقفلی به غیر.
دعاوی انتقال سرقفلی به ورثه.
دعوای تخلیه پس از انقضای مدت.
توفیف سرقفلی.
دعوای مطالبه سرقفلی.
دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت.
دعوای تخلیه به جهت تخریب ونوسازی.
دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک برای کسب وکار.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره.
دعوای الزام به تجویز انتقال سرقفلی به غیر.
دعوای تعدیل اجاره بهای سرقفلی و….
موارد تخلفات مستاجر:
1.تغییر شغل بدون اجازه مالک
چنانچه به طور مثال مالک ملکی را جهت شغل ابزار فروشی به مستاجر اجاره داده باشد و مستاجر پس از گذشت مدتی شغل خود را تغییر داده و در آن محل به طور مثال نانوایی دایر کند اگر از مالک اجازه نگرفته باشد مالک می تواند تقاضای تخلیه ملک تجاری را بدون پرداخت سرقفلی از دادگاه بخواهد.
بنابراین مستاجر حق تغییر شغل خود را که در اجاره نامه قید شده است ندارد و چنانچه بخواهد شغل خود را تغییر دهند یا باید در اجاره نامه چنین حقی برای وی در نظر گرفته شده باشد و یا اجازه مالک را در این خصوص اخذ نمایند.
2.تعدی و تفریط مستاجر در ملک
هرگونه اقدامی که در عرف تعدی و تفریط محسوب شود از جانب قانونگذار منع شده است. به طور مثال چنانچه مستاجر در ملک تغیراتی را ایجاد کند و یا خرابی در ملک ایجاد کند مالک می تواند بدون پرداخت حق سرقفلی تقاضای تخلیه وی را از دادگاه بخواهد.
3.عدم پرداخت اجاره بها
از مواردی که مالک می تواند تخلیه مستاجر را بدون پرداخت کرد سرقفلی از دادگاه بخواهد عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. چنانچه مستاجر اجاره بهای خود را به مالک نپردازند مالک می تواند تخلیه ملک را از دادگاه بدون پرداخت سرقفلی تقاضا کند.
آیا سرقفلی جز مستثنیات دین است؟
وکیل سرقفلی میگوید : سرقفلی جزوه حقوق مالی و قابل توقیف نیست اما آیا این حق جزو مستثنیات دین محسوب نمی گردد چنانچه شخصی طلبکاری داشته باشد می تواند حق سرقفلی را توقیف کند.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
۱-حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده میدهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند.
ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.
۲- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود ، به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می شود.
۳- میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست، امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
۴- حق سرقفلی قابل اسقاط است زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.
در صورتی که در رابطه با این دو مفهوم در کسب و کار خود دچار مشکل شدید می توانید به وکیل سرقفلی مراجعه کنید.
انتقال حق سرقفلی به وراث
وکیل سرقفلی میگوید :حق سرقفلی می تواند به وراث مستاجر به صورت قهری انتقال یابد که این امر در صورت فوت مستاجر به وقوع می پیوندد.
از طرفی ممکن است مستاجر بخواهد سرقفلی خود را بفروشد یا انتقال دهد که در صورت نداشتن حق فروش باید انتقال دهد. پیش از انتقال باید به وسیله اظهارنامه به مالک اطلاع دهد و در صورت رضایت دادن مالک اقدام به این عمل کند. در صورتی که مالک اطلاع نداشته باشد و انتقال صورت گیرد مستاجر متخلف است.
در برخی مواقع نیز انتقال با حکم قضایی صورت می گیرد که به آن انتقال قضایی می گویند.
انتقال سرقفلی از طریق وکالت:
انتقال حق سرقفلی،کسب و پیشه یا تجارت از طریق وکالت درست نیست و در صورت انجام آن حق تخلیه برای مالک در نظر گرفته می شود.
انتقال سرقفلی با سند سرقفلی عادی
درشرایطی که مستأجر اجازه انتقال داشته باشد این امکان برای او وجود دارد که سرقفلی را با سند عادی انتقال دهد.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و یا تجارت
مطابق با قانون حق کسب و پیشه و یا تجارت روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ زمانی که مستأجر اقدام به اجاره ملک تجاری می کند با گذشت زمان مشتریانی را جمع آوری می کند، که در این شرایط حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر به وجود می آید. در این شرایط در هنگام تخلیه ملک این حق به مستأجر پرداخت می شد.
برای آنکه بتوانید حق سرقفلی خود را به شکل مناسبی دریافت کنید به وکیل سرقفلی مراجعه کنید تا در این راه شما را یاری دهد.موسسه ی صلح آفرین پارس همراه با وکلای با تجربه ی فراوان شما را در این زمینه یاری می کند.